Eskişehir'de kiracı hakları ve tahliye davalarında profesyonel destek almak için Eskişehir Avukat Emrecan Aykut olarak yanınızdayım.
2025 Yılında Kira Artış Oranları ve Yasal Çerçeve
2025 yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen kira artış oranı %30 olarak açıklanmıştır. Bu oran, önceki yıllara göre önemli bir artış göstermekte olup, kiracılar açısından dikkat edilmesi gereken birçok hukuki detay bulunmaktadır.
Kira artış oranının %30 olarak belirlenmesinin arkasında, ülkemizde yaşanan enflasyon oranları ve üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) değişimler yatmaktadır. Bu oran, sadece bir rakam değil, aynı zamanda milyonlarca kiracının bütçesini doğrudan etkileyen önemli bir hukuki düzenlemedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, bu artış oranı kiracılar için hem bir koruma mekanizması hem de belirli bir öngörülebilirlik sağlamaktadır.
Örneğin, aylık kirası 10.000 TL olan bir konut için 2025 yılında yapılabilecek maksimum artış 3.000 TL'dir. Bu durumda yeni kira tutarı 13.000 TL olacaktır. Ancak bu artışın yapılabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir.
Kira Artışının Hukuki Koşulları ve Sınırlamaları
Kira artışının uygulanabilmesi için en temel koşul, önceki artıştan itibaren en az 12 aylık sürenin geçmiş olmasıdır. Bu süre hesaplanırken, sözleşmenin başlangıç tarihi değil, son yapılan artışın tarihinden itibaren hesaplama yapılmalıdır. Eğer daha önce hiç artış yapılmamışsa, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 12 ay beklenmesi zorunludur.
Kira artışı yapılırken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus da bildirim şeklidir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira artışı yazılı olarak ve süresinden önce bildirilmelidir. Sözlü bildirimlerin hukuki geçerliliği bulunmamaktadır. Ev sahibi, kira artışını uygulamadan önce kiracıya en az 1 aylık süre tanımalıdır.
Kiracılar bu noktada dikkat etmelidir: Eğer ev sahibi belirlenen orandan daha fazla artış talep ediyorsa, bu durumda kiracı bu talebi reddedebilir ve gerekirse hukuki yollara başvurabilir. Örneğin, %30'luk yasal sınırı aşan %50'lik bir artış talebi hukuka aykırıdır ve kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir.
Tahliye Koruması ve Kiracı Güvencesi
2025 yılında kiracı hakları konusunda en önemli gelişmelerden biri, tahliye korumasının güçlendirilmiş olmasıdır. Artık ev sahipleri keyfi bir şekilde kiracılarını tahliye edemezler. Bunun için haklı ve geçerli sebeplerin bulunması gerekmektedir.
Haklı tahliye sebepleri arasında; kiracının kira borcunu üst üste 2 ay ödememesi, konutu zarar vermek suretiyle kullanması, sözleşme şartlarını ağır şekilde ihlal etmesi ve konutu başkasına kiraya vermesi sayılabilir. Ancak bu durumların her birinin mahkemede ispatlanabilir belgelerle desteklenmesi gerekmektedir.
Kiracılar tahliye tehdidi ile karşılaştıklarında, öncelikle bu tehditlerin hukuki dayanağı olup olmadığını sorgulamalıdır. Çoğu zaman ev sahiplerinin tahliye tehditleri hukuki dayanaktan yoksundur ve sadece kiracıyı korkutma amaçlı kullanılmaktadır. Bu durumda kiracı, haklarını bilmeli ve gerekirse hukuki destek almalıdır.
Özellikle uzun süreli kiracılar için önemli bir koruma mekanizması da bulunmaktadır. 5 yıldan uzun süredir aynı evde oturan kiracılar, daha güçlü yasal koruma altındadır ve bu kiracıların tahliyesi için çok daha ağır koşulların sağlanması gerekmektedir.
Depozito ve Güvence Sisteminin 2025 Düzenlemeleri
Depozito konusu, kiracı-ev sahibi ilişkilerinde en çok sorun yaşanan alanlardan biridir. 2025 yılında bu konuda getirilen yeni düzenlemeler, hem kiracıları hem de ev sahiplerini korumaya yönelik önemli değişiklikler içermektedir.
Artık depozito tutarı maksimum 2 aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Bu, önceki yıllarda 3 aylık kira tutarına kadar çıkabilen depozito miktarlarının düşürülmesi anlamına gelmektedir. Örneğin, aylık kirası 12.000 TL olan bir konut için alınabilecek maksimum depozito tutarı 24.000 TL'dir.
Depozito konusunda kiracıların bilmesi gereken en önemli nokta, bu tutarın mutlaka banka hesabında tutulması gerektiğidir. Ev sahibi, depozito tutarını kendi kişisel harcamaları için kullanamaz. Ayrıca, depozito üzerinden faiz işletilmesi zorunludur ve bu faiz kiracıya aittir.
Sözleşme sonunda depozito iadesi konusunda da net kurallar getirilmiştir. Ev sahibi, kiracının taşınmasından itibaren en geç 30 gün içinde depozitoyu iade etmek zorundadır. Eğer ev sahibi depoziteden kesinti yapmak istiyorsa, bunun geçerli sebeplerini belgelerle ispat etmelidir. Sözleşmede belirtilmeyen hasarlar veya aşınmalar için depozitoden kesinti yapılamaz.
Onarım Sorumlulukları ve Maliyet Paylaşımı
Konutun onarım ve bakım sorumlulukları, kiracı-ev sahibi arasında en çok tartışma yaşanan konulardan biridir. 2025 yılında bu konuda getirilen net tanımlamalar, her iki taraf için de belirsizlikleri ortadan kaldırmıştır.
Genel kural olarak, konutun yapısal onarımları ve büyük tesisatla ilgili işler ev sahibinin sorumluluğundadır. Buna çatı onarımları, dış cephe boyası, kalorifer sistemi arızaları, elektrik tesisatı sorunları ve su tesisatındaki büyük arızalar dahildir. Ev sahibi bu onarımları zamanında yapmakla yükümlüdür ve kiracı bu konuda ısrarcı olabilir.
Kiracının sorumluluğunda olan onarımlar ise günlük kullanımdan kaynaklanan küçük bakım işleridir. Bunlar arasında musluk conta değişimi, ampul değişimi, temizlik işleri ve normal kullanımdan kaynaklanan küçük hasarların giderilmesi sayılabilir. Ancak burada da bir sınır vardır: Kiracının yıllık olarak yapacağı onarım masrafları, yıllık kira tutarının %5'ini geçemez.
Onarım sorumluluklarının belirlenmesinde önemli olan nokta, hasarın nedeninin araştırılmasıdır. Eğer bir arıza normal kullanımdan kaynaklanıyorsa bu ev sahibinin, kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanıyorsa kiracının sorumluluğundadır.
Dijital Çağda Kiracı Hakları ve Teknolojik Gelişmeler
2025 yılında teknolojik gelişmeler, kiracı haklarının korunması ve takip edilmesi açısından da önemli fırsatlar sunmaktadır. Artık birçok işlem dijital ortamda yapılabilmekte ve kiracılar haklarını daha etkili bir şekilde takip edebilmektedir.
Kira ödemelerinin dijital platformlar üzerinden yapılması, hem kiracı hem de ev sahibi için güvenlik sağlamaktadır. Özellikle blockchain teknolojisi kullanılarak yapılan ödemeler, değiştirilemez kayıtlar oluşturduğu için ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda önemli delil niteliği taşımaktadır.
Ayrıca, akıllı ev sistemlerinin yaygınlaşması ile birlikte konut bakım ve onarım süreçleri de otomatikleşmektedir. IoT sensörleri sayesinde evdeki teknik sorunlar erken tespit edilebilmekte ve bunun sorumluluğunun kime ait olduğu daha net bir şekilde belirlenebilmektedir.
Kiracılar dijital haklar konusunda da bilinçli olmalıdır. Akıllı ev sistemlerinin topladığı veriler, kiracının mahremiyetini ilgilendirmektedir. Bu verilerin nasıl kullanıldığı ve kimlerle paylaşıldığı konusunda kiracının bilgilendirilme hakkı bulunmaktadır.
Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
2025 yılında kira sözleşmeleri hazırlanırken dikkat edilmesi gereken birçok yeni husus bulunmaktadır. Artık sözleşmelerin sadece kira tutarı ve süreyi belirtmesi yeterli değildir; detaylı hükümler içermesi gerekmektedir.
Sözleşmede mutlaka yer alması gereken hususlar arasında; tarafların tam kimlik bilgileri, konutun detaylı adresi ve özellikleri, kira tutarı ve ödeme tarihi, depozito miktarı, onarım sorumlulukları, sigorta durumu ve sözleşme süresi bulunmaktadır. Ayrıca, 2025 yılında enerji verimliliği sınıfı ve deprem güvenlik raporu bilgilerinin de sözleşmede yer alması zorunlu hale gelmiştir.
Sözleşme hazırlanırken her iki tarafın da haklarını koruyan dengeli bir metin oluşturulmalıdır. Tek taraflı avantaj sağlayan hükümler, hukuka aykırı olabilir ve mahkemeler tarafından geçersiz sayılabilir. Örneğin, kiracının tüm onarım masraflarını üstlenmesini öngören bir hüküm hukuka aykırıdır.
Dijital imza ile yapılan sözleşmeler de artık yasal geçerliliğe sahiptir. Ancak dijital sözleşme yapılırken güvenli platformların kullanılması ve gerekli güvenlik önlemlerinin alınması önemlidir.
Sorun Yaşandığında Başvuru Yolları ve Çözüm Mekanizmaları
Kiracı-ev sahibi arasında sorun yaşandığında, hukuki süreç başlatmadan önce arabuluculuk gibi alternatif çözüm yollarının denenmesi hem zaman hem de maliyet açısından avantajlıdır. 2025 yılında arabuluculuk sistemi daha da güçlendirilmiş ve kiracı haklarını koruma konusunda etkili bir araç haline gelmiştir.
Arabuluculuk sürecinde, tarafsız bir üçüncü kişi (arabulucu) tarafların bir araya gelmesi sağlanarak, karşılıklı anlayış içinde çözüm aranır. Bu süreç genellikle 4-6 hafta içinde tamamlanır ve mahkeme sürecine göre çok daha hızlı sonuç verir. Arabuluculuk sonunda varılan anlaşma, mahkeme kararı gibi icra edilebilir niteliktedir.
Eğer arabuluculuk başarısız olursa, kiracılar hukuki haklarını mahkeme yoluyla arayabilirler. Bu durumda mutlaka deneyimli bir avukattan destek alınmalıdır. Kiracı hakları davalarında genellikle süreç kiracı lehinedir, ancak doğru belgelerin toplanması ve hukuki sürecin doğru yönetilmesi kritik önem taşımaktadır.
Özellikle ekonomik durumu iyi olmayan kiracılar için, adli yardım imkanları bulunmaktadır. Belirli gelir seviyesinin altındaki kiracılar, devlet tarafından sağlanan ücretsiz hukuki yardımdan faydalanabilirler.
Sonuç ve Öneriler
2025 yılında kiracı hakları alanında yaşanan gelişmeler, genel olarak kiracıları koruma yönündedir. Ancak bu hakların etkili bir şekilde kullanılabilmesi için kiracıların bilinçli olması ve haklarını bilmesi gerekmektedir.
Kiracılara önerimiz, öncelikle sözleşme imzalamadan önce tüm şartları dikkatli bir şekilde okuması ve anlaşılmayan hususlar için mutlaka uzman görüşü almasıdır. Ayrıca, kira ödemeleri ve diğer önemli işlemlerin belgelendirilmesi, ileride çıkabilecek sorunlara karşı önemli bir koruma sağlayacaktır.
Ev sahipleri ile olan ilişkilerde karşılıklı saygı ve anlayış içinde hareket etmek, birçok sorunun çıkmadan çözülmesini sağlayacaktır. Ancak haklarının ihlal edildiğini düşünen kiracılar, gerekli hukuki adımları atmaktan çekinmemelidir.
Son olarak, kiracı hakları alanındaki yasal gelişmeleri takip etmek ve güncel kalmak, haklarını koruma konusunda kiracılara büyük avantaj sağlayacaktır. Bu konuda düzenli olarak güvenilir kaynaklardan bilgi alınması ve gerektiğinde uzman desteği aranması önemlidir.
Bu makale 2025 yılı ortası itibariyle güncel bilgileri içermektedir. Hukuki gelişmeleri takip etmek için düzenli olarak güncellemeleri kontrol ediniz.